German translation: Wertgutachten. Explanation: Przepisy prawa i standardy zawodowe szczegółowo określają treść i zasady sporządzania dokumentu, w którym rzeczoznawca majątkowy przedstawia opinię o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy to nazwa własna oznaczająca dokument będący sprawozdaniem z czynności szacunkowych.

Wycena nieruchomości to usługa, która może zostać przeprowadzona z wielu powodów, przez różne osoby i cechować się szeroką rozpiętością cenową. Niezależnie od wybranej metody, jest to narzędzie służące do oszacowania, ile realnie warte jest dane mieszkanie, dom, lokal komercyjny, działka lub inny rodzaj nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, jak przygotować się do takiej wyceny, do kogo zgłosić się w celu jej wykonania, ile zasobów finansowych oraz czasowych na nią przeznaczyć i na co zwrócić szczególną uwagę. Wycena nieruchomości Wrocław – jak oszacować wartość nieruchomości i od czego ona zależy? Każda nieruchomość cechuje się pewną realną wartością, zależną od wielu czynników. Wycena nieruchomości jest sposobem oszacowania takiej wartości, w oparciu o wspomniane zmienne oraz poprzez porównanie do innych, podobnych ofert mieszkalnych lub komercyjnych. Na wartość mieszkania, domu, działki lub lokalu komercyjnego wpływa jej ogólnie rozumiana atrakcyjność. Rośnie ona wprost proporcjonalnie do dogodności lokalizacji (a więc bezpiecznej okolicy z bogatą infrastrukturą, dużą ilością sklepów, szkół, parków, placów zabaw, banków, urzędów i tym podobnych udogodnień), dobrze skoordynowanego węzła komunikacyjnego oraz bliskiego położenia względem centrum większych miast. Wartość nieruchomości zależy także od jej metrażu, rozkładu oraz ilości sypialni i łazienek, obecności tarasu czy balkonu, wyposażenia, wysokości czynszu, liczby pięter oraz numeru kondygnacji na którym znajduję się mieszkanie, zapewnienia windy, miejsca w garażu oraz w piwnicy oraz ogólnego stanu utrzymania danej własności. Duże znaczenie ma także fakt, czy dana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, oraz czy ciążą na nim jakiekolwiek obciążenia finansowe (na przykład kredyt hipoteczny). Wycenę nieruchomości można przeprowadzić na kilka różnych sposobów. Możemy zrobić to samodzielnie, skorzystać z usługi kompetentnej, wyszkolonej w tym kierunku osoby (zwanej rzeczoznawcą) lub wybrać wycenę nieruchomości online. Jeżeli współpracujemy z agencją nieruchomości podczas procesu sprzedaży danego lokalu, bardzo często wyceną zazwyczaj zajmuje się pośrednik. Z kolei do metod, przy pomocy których przeprowadza się wycenę zaliczamy podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Podejście porównawcze znajduje swoje zastosowanie podczas wyceny obiektów mieszkalnych ulegających obrotowi, w jego efekcie możemy uzyskać prawdopodobną kwotę transakcyjną za daną nieruchomość. Podejście dochodowe najczęściej wybierane jest podczas wyceny lokali komercyjnych i uwzględnia ono potencjalne dochody, generowane przez taki lokal. Podejście kosztowe stanowi wartość nieruchomości będącą wynikiem kosztów jej odtworzenia, pomniejszonych o koszt zużycia. Z kolei podejście mieszane jest metodą pośrednią pomiędzy porównawczą a dochodową. Wycena nieruchomości Wrocław – kiedy jest potrzebna? Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w wielu sytuacjach. Wśród nich można wymienić: Konieczność oszacowania wartości nieruchomości podczas jej kupna lub sprzedaży Ubieganie się o kredyt hipoteczny Proces sądowy (podział majątku, podział spadku) Określenie wysokości ubezpieczenia Ustalenie wysokości opłaty adiawenckiej Ustalenie wysokości renty planistycznej Ustalenie wysokości opłat skarbowych (na przykład opłaty od czynności cywilno- prawnych, podatków- od spadku, czy otrzymanej darowizny) Ustalenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste Zabezpieczenie wierzytelności bankowej I wiele innych Wycena nieruchomości Wrocław – wycena w postaci operatu szacunkowego Najbardziej podstawowym sposobem przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest skorzystanie z usługi rzeczoznawcy, który przygotuje dla nas operat szacunkowy. Rzeczoznawca jest osobą wyszkoloną specjalnie w kierunku przeprowadzania omawianej usługi. Swoje kompetencje zdobywa na długiej drodze edukacji zawodowej. Oprócz wymaganych studiów wyższych (często z zakresu architektury, budownictwa, finansów czy prawa), taka osoba musi przejść przez podyplomowe studia z wyceny nieruchomości, odbyć praktykę oraz zyskać doświadczenie zawodowe. Ukoronowaniem takich zmagań jest zaliczenie wszystkich egzaminów oraz postępowania kwalifikacyjnego, uzyskanie wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oraz zdobycie uprawnień nadawanych przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Dodatkową zaletą jest bycie wpisanym na list biegłych sądowych (wówczas operat szacunkowy opracowany przez takiego rzeczoznawcę może służyć jako dowód w przebiegu postępowania sądowego). Rzeczoznawca ma obowiązek wykonywania swojej pracy zgodnie z zawodowymi standardami od postacią Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (które to zostały opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Od rzeczoznawcy wymaga się również wysoko rozwiniętych umiejętności interpersonalnych, rzeczowości, kompetencji oraz wzbudzania zaufania w oczach klienta. Operat szacunkowy opracowywany przez rzeczoznawców jest jedynym oficjalnym, urzędowym dokumentem wyceny nieruchomości. Posiada on moc prawną oraz może służyć jako dowód sądowy. Okres jego ważności wynosi rok, a po upływie tego czasu konieczna jest aktualizacja tego dokumentu. Istnieje również możliwość podważenia otrzymanego operatu szacunkowego- w tym celu należy skorzystać z usługi innego rzeczoznawcy lub zgłosić się do odpowiedniej organizacji zawodowej. Operat szacunkowy musi zawierać dokładne dane, będące składowymi przeprowadzonej wyceny nieruchomości. Wśród nich wyróżniamy więc przeprowadzoną analizę rynkową, niezbędne dane dotyczące danej nieruchomości oraz jej zestawienie z innymi lokalami (z uwzględnieniem zastosowanych technik wyceny mieszkania, domu czy innej własności). Rzeczoznawca musi zawrzeć w swojej pracy również przeprowadzone obliczenia oraz zidentyfikować rodzaj szacowanej wartości- rynkowej, odtworzeniowej czy katastrofalnej. Powinien także określić przedmiot usługi i stwierdzić, w jakim celu, zakresie oraz na jakiej podstawie prawnej jest ona przeprowadzana. Alternatywnym sposobem oszacowania realnej wartości danego lokalu jest wycena nieruchomości online. Jest to stosunkowo proste narzędzie, wymagające od klienta jedynie wprowadzenia kilku wymaganych informacji na temat danej nieruchomości na stworzonej do tego celu stronie internetowej. Następnie, profesjonalny program komputerowy dokonuje wyceny, korzystając z opracowanego odgórnie algorytmu matematycznego. Zazwyczaj jest to usługa darmowa, lub cechująca się bardzo niskimi kosztami. Często również obejmuje ona w swojej ofercie regularne aktualizacje przeprowadzonej wyceny, wraz ze zmieniającymi się prognozami rynkowymi. Jest to więc bardzo szybka, prosta i tania metoda. Należy jednak pamiętać że podczas takiej wyceny uwzględniona jest tylko określona liczba niezmiennych czynników, a pomijana jest z kolei subiektywna ocena fizycznej osoby dokonującej wyceny nieruchomości. Otrzymany wynik nie jest też w żaden sposób weryfikowany ani podważany, a stanowi jedynie efekt zastosowania określonego wzoru obliczeniowego. Niemniej, wycena nieruchomości online może być bardzo przydatna, jeżeli zależy nam na szybkim oszacowaniu przybliżonej wartości danego mieszkania, czy domu. Takiej wyceny możesz dokonać z pomocą naszego biura nieruchomości. Wycena nieruchomości Wrocław – wycena przez pośrednika Wycena mieszkania lub domu jest częstą usługą wykonywana przez pośrednika nieruchomości w sytuacji, gdy zdecydujemy się na jego usługi podczas sprzedaży swojej nieruchomości. Pośrednik odpowiada za atrakcyjną prezencję danego lokalu, stworzenie zachęcającego ogłoszenia oferty sprzedaży oraz relacji fotograficznej mieszkania, poszukiwanie chętnego kupca, pokazanie mu nieruchomości oraz nadzorowanie spotkań oraz negocjacji pomiędzy kupującym i sprzedawcą. W zamian za znalezienie chętnej osoby do kupienia danej własności klienta oraz umożliwienie mu zażądania atrakcyjnej ceny, pośrednik nieruchomości otrzymuje w zamian prowizję od sprzedaży danego lokalu. Zwykle taka prowizja wynosi od 2 do 3% ceny jego ceny transakcyjnej. Na etapie szacowania wartości nieruchomości pracownik agencji zbiera wszystkie niezbędne informacje na temat sprzedawanego lokum. Należą do nich wcześniej wymienione dane, wpływające na atrakcyjność danej nieruchomości. Ponadto, pośrednik musi skompletować niezbędną dokumentację i dogłębnie ją przeanalizować. W końcu, w celu ostatecznej wyceny, niezbędne jest porównanie nieruchomości do innych, podobnych ofert sprzedaży cechujących się przybliżonym standardem. Wycena nieruchomości Wrocław – samodzielna wycena Jeżeli nie jesteśmy osobami o wykształceniu ukierunkowanym na wycenę nieruchomości, najprawdopodobniej nasze próby oszacowania wartości danego lokalu będą stanowić jedynie ogólnie przybliżony do rzeczywistego wynik. Jeżeli jednak nie zależy nam na stuprocentowo wiarygodnym efekcie, a jedynie przybliżonej wartości rynkowej danej nieruchomości, warto wiedzieć na co zwrócić uwagę przy samodzielnej wycenie mieszkania. Oczywiście, należy przeprowadzić dogłębny wywiad na temat nieruchomości, jej charakterystyki, danych oraz dokumentacji- poprzednie jak w przypadku poprzednich metod wykonania omawianej usługi. Do dokumentów, które musimy skompletować należą: w przypadku domu- akt notarialny, umowa kupna- sprzedaży, pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej, projekt budowlany, wypis z rejestru gruntów. W przypadku działki będą to podobne dokumenty oraz wyrys z mapy zasadniczej i ewidencyjnej, a także informacje techniczne (obejmujące między innymi metraż działki). Podczas wyceny mieszkania niezbędne będzie zapoznanie się z umową kupna- sprzedaży (zawartej z deweloperem lub spółdzielnią w zależności od rynku, z którego pochodzi dana nieruchomość), dokumentacja techniczna (projekt i rzut mieszkania oraz jego metraż), prospekt informacyjny, akt notarialny, odpis z księgi wieczystej czy oświadczenie o przysługiwaniu do prawa własnościowego do ów lokalu. Przy porównywaniu ocenianej nieruchomości z innymi lokali należy korzystać nie tylko z serwisów oferujących oferty sprzedaży, ale warto także zapoznać się z danymi Związku Banków Polskich. Część z nich jest stanowią informacje płatne, niektóre jednak są całkiem darmowe oraz ogólnodostępne. Według przeprowadzanych badań, osoby dokonujące samodzielnej wyceny nieruchomości wykazują tendencję do jej przeceniania, dlatego warto odpowiednio obniżyć początkową wartość wycenianego przez nas mieszkania lub domu. Wycena nieruchomości Wrocław – ile kosztuje taka usługa? Koszt wyceny nieruchomości zależy przede wszystkim od metody jej wykonania. Najtańszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie samodzielnej wyceny lub skorzystanie z ogólnie dostępnego kalkulatora wyceny online. Jednakże, obydwa wspomniane rozwiązania (z naciskiem na samodzielną pracę) obarczone są dosyć dużym ryzykiem błędu rachunkowego. Wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę będzie z pewnością najbardziej profesjonalna, dokładna oraz cechująca się największymi możliwościami zastosowania. Operat szacunkowy to jedyny oficjalny, urzędowy dokument będący realnym odzwierciedleniem wartości rynkowej danej nieruchomości. Koszt jego sporządzenia zaczyna się zazwyczaj od kilkuset złotych. Przeprowadzenie omawianej wysługi przez pośrednika również oferuje dosyć wiarygodne wyniki. Skorzystanie z agencji nieruchomości wiąże się z przekazaniem jej prowizji od sprzedaży sprzedanego lokalu, jednakże pozwala zaoszczędzić sobie mnóstwo czasu oraz pracy, a także odznacza się bardzo dobrymi statystykami sprzedaży. Na to ile kosztuje wycena nieruchomości ma wpływ także sama nieruchomość- to, czy jest nowa czy pochodzi z rynku wtórnego, jakie jest jej przeznaczenie, czy jest obciążona finansowo, jak przedstawia się jej sytuacja finansowa. Dodatkowo, duże znaczenie ma także miejscowość, w której przeprowadzana jest usługa, czas na jej oczekiwanie oraz koszty przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez osobę, która się tego podjęła. Wycena nieruchomości Wrocław – najważniejsze informacje w pigułce Biorąc pod uwagę wszystkie zgromadzone informacji dotyczące wyceny nieruchomości, należy pamiętać o kilku ważnych aspektach: Metoda wykonania tej usługi zależy od rodzaju nieruchomości z jaką mamy do czynienia, naszymi zasobami finansowymi, użytkowaniem wycenianego lokalu oraz stopniem dokładności wyceny, jakiego oczekujemy. Należy dobierać ją indywidualnie w oparciu o wymienione czynniki. Wycena nieruchomości może zostać wykonana samodzielnie, przez pośrednika agencji, rzeczoznawcę oraz algorytm internetowy w postaci wyceny nieruchomości online– każda z tych metod cechuje się innym stopniem dokładności, ceną oraz zastosowaniem. Przy wycenie nieruchomości oceniany jest lokal, którego wartość należy oszacować. Ponadto, porównuje się go do podobnych nieruchomości, zbliżonych poziomem atrakcyjności oraz cechujących się porównywalnymi parametrami. Podczas wykonywania wyceny należy zgromadzić pełną dokumentację dotyczącą danej nieruchomości. Warto zawczasu przygotować takie dokumenty (wcześniej sprawdzając, jakie informacje wymagane są w przypadku danego rodzaju nieruchomości), aby przyspieszyć czas oczekiwania na otrzymanie wyceny. Aby podwyższyć wartość danego mieszkania, domu czy innego lokalu warto zadbać o jego dobrą prezencję, napisać atrakcyjne ogłoszenie oraz naprawić możliwie wszystkie usterki- rozważyć remont, poszukać niedociągnięć technicznych. Jeżeli nie czujemy się na siłach aby samodzielnie oszacować wartość danej nieruchomości, dobrze jest skorzystać z pomocy pośrednika lub rzeczoznawcy. Współpraca z pośrednikiem okazuje się bardzo przydatna, jeżeli decydujemy się na sprzedaż nieruchomości. Pracownik agencji pomaga nam nie tylko w szybszym sprzedaniu mieszkania, ale także bierze na siebie większość obowiązków na poszczególnych etapach takiego przedsięwzięcia- w tym wycenę nieruchomości. W zamian przekazujemy mu zapłatę w postaci wcześniej ustalonej prowizji od sprzedanego lokum. Rzeczoznawca jest kompetentną osobą, wykształconą w kierunku prowadzenia profesjonalnej wyceny nieruchomości. Jako jedyny jest w stanie zaoferować nam sporządzenie takiej usługi o mocy prawnej i urzędowym statusie, w postaci operatu szacunkowego. Taki dokument należy jednak aktualizować co rok. Jest to również najdroższa metoda wyceny nieruchomości. Wycena nieruchomości online jest metodą najszybszą, najprostszą i całkowicie darmową (lub wiążącą się z bardzo niskimi opłatami). Dodatkowo, zapewnia ona regularne aktualizacje otrzymanej wyceny, w zależności od zmieniającego się rynku nieruchomości. Koszt wyceny nieruchomości waha się od usługi całkowicie bezpłatnej do sięgającej nawet dwóch tysięcy złotych (w przypadku skorzystania z usług rzeczoznawcy). Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w bardzo wielu sytuacjach, nie tylko procesie kupna-sprzedaży, ale także ubieganiu o kredyt hipoteczny, ustalaniu wysokości ubezpieczenia, procesach sądowych dotyczących podziału majątkowego i wielu innych przypadkach. Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie!

2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.”. Oznacza to, że w operacie szacunkowym przedstawia się

Operat szacunkowy, operator szacunkowy czy może operatyw szacunkowy? Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r. Dla osoby, która nigdy nie miała do czynienia z wyceną nieruchomości, pojęcie „operat szacunkowy” może być abstrakcją dużego kalibru. Skąd taki wniosek? Otóż, zdarza mi się słyszeć od zleceniodawców sformułowania w stylu „operator szacunkowy” albo „operator nieruchomości” czy też „operatyw nieruchomości”. Więcej odmian nie pamiętam, ale chyba „operator szacunkowy” pojawia się najczęściej 🙂 W rozmowie z klientem, zaraz po „operatorze” pada kolejne pytanie: „a co to właściwie jest ten operat szacunkowy?”. A właśnie, co to jest? Operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Opinię tę sporządza się wyłącznie w formie pisemnej a przedstawia ona postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Przy czym sformułowanie: określenie wartości nieruchomości, to określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W formie pisemnej, czyli jest to swego rodzaju opracowanie przygotowane na papierze, zazwyczaj w formacie A4, chociaż format nie jest prawnie usankcjonowany. W zależności od przedmiotu wyceny, stopnia skomplikowania nieruchomości oraz przyjętego podejścia, metody i techniki szacowania, operat może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron. Operat szacunkowy przedstawia cały PROCES prowadzący do określenia wartości nieruchomości (nie tylko samo określenie wartości wyrażone kwotą). Co ważne, w operacie należy przedstawić również tok obliczeń. Operat szacunkowy – co tak naprawdę szacujemy? Warto wspomnieć, że wycenie nie podlega nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do tej nieruchomości. Mówiąc więc o „wycenie nieruchomości”, używamy dużego skrótu myślowego. Z tego też powodu, w operacie szacunkowym, trzeba jasno określić: co jest przedmiotem wyceny (obiekt fizyczny / nieruchomość) oraz jaki jest zakres wyceny (rodzaj praw przysługujących do nieruchomości). Na przykład dla lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot własności, sytuacja będzie wyglądała następująco: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Wajdeloty 5. Do lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 5,0 m2 (piwnica). Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast dla lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, sytuacja będzie wyglądała tak: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Pilotów 11 E. Zakres wyceny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr XX. Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego Poza przedmiotem i zakresem wyceny (podpunkt 1 §56 w operacie szacunkowym przedstawia się: §56 ust. 1 1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Przepisy regulujące sporządzanie operatu szacunkowego są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami). Operat szacunkowy – zaokrąglenia wartości nieruchomości Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w §56 ust. 2 wskazuje, iż: §56 Rozp. WN ust. 2 2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Co to oznacza? Jeżeli z szacowania wartości wychodzi kwota, np. 867 236,65 zł, to wartość tę można przedstawić w operacie szacunkowym jako 867 000 zł. Przyznaj, że nie zniekształca to wyniku wyceny, prawda? Ale gdzie znajduje się granica „zniekształcenia wyniku wyceny”? Taką granicę rzeczoznawca majątkowy musi postawić sam, wg własnego doświadczenia i znajomości rynku. Ale jak zwykle w takich przypadkach, kluczowe znaczenie ma zdrowy rozsądek 🙂 Operat szacunkowy – klauzule §56 Rozp. WN ust. 3 3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Przykłady typowych klauzul: Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Operat nie może być wykorzystany dla innych celów niż określony w niniejszym opracowaniu. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin, ani na podstawie dokumentów techniczno – prawnych. Określona w niniejszym operacie wartość przedmiotu wyceny nie obejmuje podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O tym jak długo jest ważny operat szacunkowy można przeczytać TU. Operat szacunkowy – wykorzystane istotne dokumenty §56 Rozp. WN ust. 4 4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Może to być np. fragment dokumentacji powykonawczej, dokumentacja techniczna, szkice z pomiarami inwentaryzacyjnymi, mapa glebowo – rolnicza, informacja o rejestrze zabytków i inne źródła informacji o nieruchomości. Dnia 4 grudnia 2019 roku weszło w życie rozporządzenie z dnia 23 października 2019 r. ( zmieniające z dniem 4 grudnia 2019 r., uchylając ustęp 5 paragrafu 56, dostosowując treść do UoGN. Dla przypomnienia: przepis art. 158 UoGN mówiący o obowiązku sporządzania wyciągów z operatów szacunkowych został uchylony z dniem 1 września 2017 r. Operat szacunkowy – podpis, nadruk Również 4 grudnia 2019 r. weszła znacząca zmiana dotycząca pieczęci rzeczoznawcy majątkowego. Od teraz operat szacunkowy nie wymaga już pieczątki rzeczoznawcy!!! Wystarczy nadruk (oczywiście pieczątka nadal może być stosowana jeżeli ktoś ma taką wolę). Zapisy zmienionego paragrafu przedstawiają się następująco: §57 Rozp. WN 1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. 2. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w ust. 1. Rezygnacja z pieczęci stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych wynika z realizacji wytycznych Rady Ministrów w zakresie deregulacji obowiązku stosowania pieczątek przez obywateli i przedsiębiorców. Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

WYCENA NIERUCHOMOŚCIGDAŃSK, SOPOT, GDYNIA. tel.: 504-679-274. Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Opinię tę sporządza się wyłącznie w formie pisemnej a przedstawia ona postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Przy czym sformułowanie

UoGN – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego UoPLAN – Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym UoKWiH – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ^{4. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. \. 5. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. 6.} Strona główna » Wycena nieruchomości Ciechanów, Wyceny nieruchomości CiechanówWycena nieruchomości onlineWycenanieruchomościCiechanówSzybko – Bezpiecznie – KomfortowoSkorzystaj z darmowej wyceny. Sprzedaj nieruchomość w kilka jest wycena nieruchomości Ciechanów?Wycena nieruchomości w mieście Ciechanów to działanie, którego rezultatem jest określenie ceny danej nieruchomości. Wyceniania dokonuje się z wykorzystaniem wielu technik, w uzależnieniu od celu wyceny, uzyskanych informacji jak również szczególnych cech, analizowanej nieruchomości. Wycenić możemy nie tylko mieszkania i domy przeznaczone do mieszkania ale również lokale użytkowe etc. Wszystkie formy nieruchomości da się poddać formalnej wycenie profesjonalisty ale również wielu sposobom darmowej wyceny nieruchomości w mieście Ciechanów będzie przydatna człowiekowi, który nosi się z myślą o zbyciu swojego lokalu, budynku czy działki. Może ona stworzyć problem, tym, którzy nie posiadają doświadczenia, ani obeznania w procesie wyceniania. Wyłącznie profesjonalnie przygotowana wycena nieruchomości, jest przydatna i ma wpływ na efektywność oraz przyspieszenie przebiegu transakcji sprzedaży. Jednak wyceny nieruchomości Ciechanów nie tworzy się tylko w przypadku konieczności zbycia lub nabycia. Robi się wycenę także w intencji: zabezpieczenia kredytu, w sprawach sądowych i komorniczych, w przypadku ubezpieczeń majątku czy w przypadku spadków i darowizny. W zależności od powodu który przyświeca opracowaniu wyceny nieruchomości, różne będą techniki jej opracowywania. Przykładowo, wyłącznie wycena w formie operatu szacunkowego, czyli przygotowana przez osobę mającą właściwe pozwolenia, będzie właściwa dla spraw prawnych lub kredytowych. Zaś, wycena nieruchomości sporządzona we własnym zakresie, przy pomocy portali wyceniających lub firm od lat zajmujących się sprzedażą nieruchomości – w większości przypadków może wystarczyć, żeby udało się ustalić odpowiednią cenę za jej będzie szybka i bezproblemowa transAKCJA!To tylko 4 prostekroki do szybkiejgotówki!Zadzwoń pod nr. +48 799... Pokaż numer lub wypełnij formularz umowę rezerwacyjnąprzelewamy zaliczkę i umawiamy termin u ofertę zakupu w mniej niż akt notarialnyi wypłacamy Ci gotówkę lub przelewamy pieniądze na Twoje konto - już tego samego dnia!Potrzebujesz szybko wycenić mieszkanie?Wypełnij formularz lub zadzwoń! Poznaj historienaszych klientówKliknij w strzałkę (dalej) by zobczyć więcej opinii Karolina Mieszkanie we współwłasności z byłym mężem... Wiesława Nie mogłam sprzedać mieszkania... Stanisław Dom odziedziczony w spadku z udziałem 1/8... Anna Mieszkanie z niechcianym lokatorem... Jerzy Mieszkanie zadłużone, brak płatności rat kredytowych... Damian Mieszkanie w Polce, właściciel mieszka w Anglii... Kasia i Tomek Zdewastowany dom na wsi... Każdego dnia pracujemy na twój do rzeszy zadowolonych natychmiast rozwiąże twoje problemy Skupujemywszystkienieruchomości Nieruchomościz lokatoramiNieruchomościz problemamiNieruchomościwe współwłasnościNieruchomościz nieuregulowanym stanem prawnymNieruchomościpełnowartościoweNieruchomościniepełnowartościoweWycena nieruchomości w całej PolsceNa wycenę nieruchomości ma wpływ mrowie rzeczy, których powaga (nierzadko bardzo duże, a nierzadko mniejsze spowodowane jest przez obecną sytuację panującą w nieruchomościach. Poza tym, dynamiczne przemiany w branży powodują to, że ta sama rzecz poddania wycenie dziś, za rok ma prawo przedstawiać zupełnie inną kwotę wartości. Dokładnie z tej przyczyny wyceniania musimy dokonywać jedynie, gdy będzie kwestie mają wpływ na wycenę nieruchomości w mieście Ciechanówrodzaj nieruchomości – dom, działka budowlana, mieszkanie z księgą, lokal handlowy…metraż,położenie,wiek nieruchomości,wykończenie i stan nieruchomości – wyremontowane, odświeżone…stan prawny lub obciążenia – różne zobowiązania, kredyt, lokator…plan zagospodarowania przestrzennego,wielkość popytu i podaży w nieuregulowanym stanem prawnymMieszkanianiepełnowartościoweMieszkaniawe współwłasnoś w mediachPiszą o nas najlepsi dziennikarze! Co zyskasz, jeśli zdecydujesz się na wycenę nieruchomości w dokonuje wyceny nieruchomości w mieście Ciechanów? BezpieczeństwoProfesjonalną, najprecyzyjniejszą i formalną usługę można dostać jedynie od rzeczoznawcy majątkowego, który otrzymał specjalne pozwolenia w tym obszarze. Wyłącznie wycena nieruchomości Ciechanów opracowana przez rzeczoznawcę majątkowego prezentuje wartość urzędową, w związku z czym tej wyceny możemy użyć w w sądzie, w sprawach komorniczych czy przy spadku. Jednakże nie w każdej sprawie płatna wycena nieruchomości może być niezbędna. Dla indywidualnych potrzeb związanych ze upłynnieniem swojego domu, możesz użyć telefonicznej, darmowej wyceny również użyć paru bezpłatnych metod wyceny nieruchomości online w mieście Ciechanów i okolicy, w tym samym czasie. To idealny sposób na otrzymanie obiektywnej informacji w kwestii wartości lokalu. Zwłaszcza jeśli z uzyskaniem takiej wyceny, nie są związane żadne koszty. Operat szacunkowy, efektem wyceny nieruchomości Ciechanów przez rzeczoznawcęCo wchodzi w zawartość operatu?intencja i rozmiar wykonywanej ekspertyzy;dostępne źródła informacji o przedmiocie wyceny;podstawa formalna ekspertyzy;opis stanu nieruchomości;daty ważne dla ustalenia ceny przedmiotu wyceny;charakterystyka i ewaluacja branży;przeznaczenie|sposób użytkowania} wycenianej nieruchomości;ustalenie rodzaju wartości;opis wybranego przez specjalistę: podejścia opracowania operatu;obliczenie wartości majątku;Wynikiem pracy fachowca w zakresie wyceny nieruchomości Ciechanów, jest stworzenie operatu szacunkowego, czyli osądu urzędnika, w wersji pisemnej. Forma oraz zawartość operatu są precyzyjnie opisane przepisami prawa. Zawiera on wyliczenia, zdjęcia a także podstawy prawne wykorzystane do wyceny nieruchomości w mieście Ciechanów. Ważność wyceny rzeczoznawcy to 12 miesięcy. Warto mieć to na względzie, gdy dokument ten posłużyć ma np. do procesu kredytowego na dom. Wycena mieszkań w całej PolsceZadzwoń i porozmawiaj z naszym konsultantem799... Pokaż numer Jakie problemyrozwiązujemy?My zajmiemy się wszystkim! Lokatornie chce się wyprowadzićSprzedażmieszkania z zagranicyProblemyz płynnością finansowąProblemz podziałem majątkuTrudnościze sprzedażą nieruchomościWycena nieruchomości Ciechanów przez rzeczoznawcę majątkowegoRzeczoznawca majątkowy to człowiek opracowujący operat wyceny nieruchomości. Wykonywanie tego zawodu, opisują specjalne ustawy. Żeby móc zawodowo wyceniać nieruchomości, należy uzyskać licencje, nadawane przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju a także być zapisanym do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Jeśli nie masz pewności, czy twój rzeczoznawca pracuje zgodnie z prawem, masz możliwość w prosty sposób stwierdzić, czy znajduje się on we wskazanym rejestrze. Rejestr można obejrzeć również w wersji internetowej. Zlecając usługę rzeczoznawcy możemy mieć gwarancję, iż odznacza się on etyką pracy, a wykonana przez niego wycena nieruchomości Ciechanów będzie w każdym przypadku profesjonalna i precyzyjna. Wiarygodny specjalista to taki, który od lat obraca się w branży i posiada z owego powodu ogromne zza granicyProblemz podziałem majątkuLokatornie chce się wyprowadzićProblemyz płynnością finansowąTrudnościze sprzedażą nieruchomościSprzedajesz nieruchomość donajwiększego skupu nieruchomości w to oznacza? Przedstawimy Ci naszą ofertę bez wychodzenia z domu – tego samego dnia, jak tylko do nas zadzwonisz lub wyślesz formularz. Sprzedajesz mieszkanie, takie jakie jest - nawet bardzo zniszczone. Nie musisz remontować nieruchomości, bo my wolimy zrobić to sami. Nie musisz co chwilę umawiać się na spotkania z potencjalnymi nabywcami, którzy prawdopodobnie i tak nie będą zainteresowani zakupem, a tylko narażą Cię na stres związany z trudnymi nieruchomość bezpośrednio, więc oszczędzasz na prowizji pośredników nieruchomości, która często wynosi nawet kilka tysięcy nie pobiera od Ciebie żadnej prowizji i nie ma żadnych ukrytych kosztów, których mógłbyś się wszystkie koszty transakcyjne i notarialne. Ty nic nie płacisz!Organizujemy wszystkie formalności za Ciebie, a musisz wiedzieć, że jest tego sporo!Spłacamy Twoje zadłużenie: niezależnie czy jest to zadłużenie w banku, u komornika czy w spółdzielni. Wizytę u notariusza umawiamy w Twoim miejscu zamieszkania w najszybszym możliwym terminie. Tak jest dla Ciebie najwygodniej, a dla nas to żaden problem. Nie czekasz miesiącami na decyzję kredytową przypadkowego nabywcy, która często bywa dysponuje pokaźnym kapitałem, który pozwala na wypłatę gotówki w dniu podpisania aktu o zakupie nieruchomości dostajesz w ten sam dzieńOszczędnośćnie płacisz nic za rzetelną wycenę i porady prawne naszych ekspertówKomfortzałatwiamy za Ciebie wszystkie formalnościDecyzyjnośćspotykamy się u notariusza tak szybko jak to tylko możliweSpokójuwalniamy Cię od problemu pokazywania mieszkania wielu niezdecydowanym klientomIdziemy na rękęnie pobieramy od Ciebie żadnej prowizjiKwestia wyborumożesz wybrać czy chcesz otrzymać gotówkę lub przelewBezpieczeństwopieniądze otrzymujesz w dniu podpisania aktu notarialnegoPoczuj upragnioną – my się tym zajmiemy Nie jesteś pewny, co możeszzrobić w swojej konkretnej sytuacji?Potrzebujesz wsparcia specjalistów ds. nieruchomości i prawa? Możesz nam zaufać!Nasza firma została wyróżniona licznymi certyfikatami, które otrzymaliśmy dzięki pozytywnym opiniom naszych klientów Partnerzy biznesowi Pozwól, że się zespół to doświadczeni specjaliści w dziedzinie prawa i nieruchomości. Zadzwoń do nas! Bezpłatnie doradzimy Ci jak szybko sprzedać nieruchomość. Czym się kierujemy?Rozwiązujemy problemy związane ze swobodnym rozporządzaniemmajątkiem osobistym, a szczególnie trudnymi dosprzedaży na wolnym rynku odpowiedzialna społecznieAktywnie wspieramy zbiórki społeczne i akcje wizjaJesteśmy pionierem i liderem branży szybkiego skupu majątkuoferującym możliwość ekspresowej sprzedaży aktywówza nieruchomości Ciechanów – kalkulatorTa technika wyceny nieruchomości online opiera się o model matematyczny, który liczy średnią wartość danej nieruchomości, przyrównując dane z wszystkich serwisów ogłoszeniowych. To prosty pomysł na zorientowanie się w kwotach a przy tym oszczędność czasu, jeżeli myślimy, by przeprowadzić taką kalkulację bez niczyjej pomocy. Wycena odbywa się poprzez uzupełnienie formularza, który dotyczy adresu, powierzchni, wykończenia czy typu budynku. W zależności od serwisu wybranego zazwyczaj pełna czynność jest za darmo, natomiast o cenie dowiemy się chwilę po wysłaniu danych. Oczywiście, wycena nieruchomości online przez kalkulator, nie będzie absolutnie wolna od błędów, lecz pozwoli określić realną do uzyskania sieci można znaleźć serwisy wyceny nieruchomości, sposoby na szybką wycenę, a także firmy, oferujące wycenę nieruchomości na odległość. To pomoc, dzięki której nawet ktoś niezaznajomiony w stanie rynku sprzedaży nieruchomości, wyznaczy osiągalną do otrzymania cenę własnej nieruchomości. Darmowa wycena nieruchomości Ciechanów - samodzielna analiza Wśród sposobów na darmową wycenę nieruchomości, bez wątpienia znajdzie się ta, wykonana przez Ciebie bez niczyjej pomocy. Mimo, że porządna wycena to trudne i żmudne działanie, będzie do zrobienia. Przy tego typu darmowej wycenie nieruchomości, należy wziąć pod uwagę wszystkie czynniki umieszczone na wstępie tego poradnika, oraz jeśli się da wykorzystać metodę od określenia rodzaju nieruchomości oraz jego przeznaczenia – ważne, czy jest to budynek do wejścia, lokal mieszkalny czy może grunt rolny. Weźmy pod uwagę również powierzchnię i stan techniczny. Istotny w analizowaniu budynków jest to, czy wymagają one generalnego remontu – co obniża ich cenę, czy może, były odnowione lub dopiero co oddane do użytku. Biorąc pod rozwagę grunty, ważne są: ich rodzaj (działka pod budowę, pod uprawę, do rekreacji..), istniejące budynki, kształt powierzchni, uzbrojenie itd.. Wyznacznikiem wyceny nieruchomości Ciechanów, który można odnieść do wszystkich typów nieruchomości i posiada ogromne znaczenie, jest adres. Lokale mieszkalne położone w mniejszej miejscowości, a posiadające takie same cechy – lecz zlokalizowane w stolicy, będzie diametralnie odbiegać ceną. Cenę mieszkania windują także, udogodnienia np.: garaż, ale również bliskość placówek oświaty, parków, obiektów sportowych i supermarketów. Darmowa wycena nieruchomości Ciechanów opraowana przez firmę oferującą szybki skup Profesjonalna darmowa wycena nieruchomości Ciechanów przez internet i okolic jest darmową alternatywą dla indywidualnej analizy, jak również dobrym zestawieniem, jeśli nie jesteśmy przekonani czy właściwie ustaliliśmy wartość naszego domu. Bezstronne wycenienie naszych doradców pomoże w wyznaczeniu właściwej wycena nieruchomości Ciechanów przez Internet, jaką sporządzamy codziennie dla większości klientów, jest również osiągalna dla każdego, kto chce znać cenę swojej nieruchomości, dla własnych celów. Wycena nieruchomości Ciechanów online opracowana jest przez ekspertów skupu nieruchomości, w oparciu o metodę porównywania oraz aktualną okoliczność na rynku. Posiadając bezpośredni dostęp do kwot transakcyjnych, jesteśmy mogli lepiej ustalić kwotę na rynku przedmiotu wyceny, aniżeli z wykorzystaniem narzędzi lub samodzielnej próby wycenienia. Chcąc otrzymać darmową wycenę nieruchomości w mieście Ciechanów, warto wypełnić prosty formularz w sprawie posiadanego domu, gruntu lub lokalu. Przy tak otwartej formie kwestionariusza, zawrzesz potrzebne parametry ( czy dom ma dług, kredyt lub dowolną wyjątkową cechę, która mogłaby wpłynąć na wycenę nieruchomości). Im pokaźniejsza liczba danych, tym lepiej wykonana wycena. Jeżeli, wolisz zadzwonić , by w ten sposób podać dane w sprawie swojej własności, dostępni są dla Państwa nasi w którym opracowujemy indywidualną wycenę nieruchomości online to maksimum dobę. Wycena nieruchomości Ciechanów za darmo i przez Internet To oszczędność nerwów oraz środków w przypadku, , w którym niekonieczny jest operat szacunkowy, opracowany przez urzędnika. Trafnie wykonana wycena, powoduje, że proces zbycia będzie sprawny oraz szybki, a Ty nie ryzykujesz mniejszym zbyciem. Z racji na fakt, iż nasza firma na co dzień para się kupnem nieruchomości, oprócz usługi analizy, proponujemy dodatkowo ofertę sprzedania nieruchomości. Jeżeli jesteś chciał sprawnie spieniężyć lokal, za cenę wskazaną na opracowanej przez nas wycenie nieruchomości, należy przekazać ten fakt do naszego pracownika, który przygotuje właściwe dokumenty i pobierze wnioski. Wybór należy do Ciebie. Wycena nieruchomości z problemami Ciechanów Wycena zadłużonych nieruchomości CiechanówWycena nieruchomości z kredytem CiechanówWycena nieruchomości zadłużonych CiechanówWycena nieruchomości z długiem CiechanówWycena nieruchomości z lokatorem CiechanówWycena udziałów w nieruchomościach CiechanówWycena udziałów w nieruchomości CiechanówWycena nieruchomości do remontu CiechanówWycena nieruchomości z problemami CiechanówWycena nieruchomości do remontu CiechanówWycena zadłużonych nieruchomości CiechanówWycena nieruchomości po spadku CiechanówWycena nieruchomości za darmo CiechanówWycena spalonej nieruchomości CiechanówWyceny spalonych nieruchomości CiechanówWycena nieruchomości po pożarze CiechanówWyceny nieruchomości po pożarach CiechanówWyceny zadłużonych nieruchomości CiechanówWyceny nieruchomości z kredytem CiechanówWyceny nieruchomości zadłużonych CiechanówWyceny nieruchomości z długiem CiechanówWyceny nieruchomości z lokatorem CiechanówWyceny udziałów w nieruchomościach CiechanówWyceny udziałów w nieruchomości CiechanówWyceny nieruchomości do remontu CiechanówWyceny nieruchomości z problemami CiechanówWyceny nieruchomości do remontu CiechanówWyceny zadłużonych nieruchomości CiechanówWyceny nieruchomości po spadku CiechanówWyceny nieruchomości za darmo CiechanówWycena nieruchomości kalkulator CiechanówWyceny nieruchomości kalkulator CiechanówWycena nieruchomości online CiechanówWyceny nieruchomości online CiechanówDarmowa wycena nieruchomości CiechanówDarmowe wyceny nieruchomości CiechanówWycena nieruchomości przez internet CiechanówWyceny nieruchomości przez internet CiechanówRzeczoznawca nieruchomości CiechanówWycena nieruchomości przez rzeczoznawcę CiechanówWyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę CiechanówRzeczoznawca majątkowy CiechanówRzeczoznawcy majątkowi CiechanówRzeczoznawca CiechanówTypy wartości i podejścia do wyceny nieruchomości CiechanówO tym który typ ceny zostanie wyznaczony przy wycenie nieruchomości decyduje specjalista. Jednakże decyzja ta nie jest przypadkowa ani bezsensowna. W takim wypadku fachowiec działa w zgodzie z polskim prawem i standardami 3 typy wartości, określanych przez ekspertów:wartość na rynku wyznacza cenę, którą w momencie operatu otrzymamy za nieruchomość w transakcji pomiędzy sprzedającym i nabywcą, z podtrzymaniem warunków lokalnych. Taka transakcja będzie w zasięgu kiedy: osoby kupujące i sprzedające są od siebie niezależne, sygnalizują chęć zawarcia umowy, działają rozsądnie, nie zaś pod odtworzeniowa, która w skrócie oznacza kwotę, jaką powinno się uiścić za zakup terenu oraz wybudowanie budowli, żeby otrzymać nieruchomość taką jaka została poddana wycenie. Jednak należy uwzględnić stopień zniszczenia przedmiotu wyceny i we właściwy sposób obniżyć katastralna, która aktualnie nie jest jeszcze używana przy wycenie cztery typy sposobów wyceny nieruchomości. Określenie właściwej metody, również będzie po stronie porównawcza, która polega na znalezieniu i zestawieniu ze sobą nieruchomości o podobnych parametrach takich jak adres, standard prawny czy zyskowe, celujące w wycenę nieruchomości Ciechanów np. przeznaczonej do wynajęcia. Przy tym podejściu cena zależy od oczekiwanego kosztowe, gdzie od wartości przedmiotu wyceny odejmujemy cenę jej łączone, czyli kombinacja przynajmniej dwóch wyszczególnionych kosztuje wycena nieruchomości w mieście Ciechanów przez rzeczoznawcę?Działania rzeczoznawcy oraz praca, które inicjuje, bez wyjątku będą odpłatne. Nie ma jednej sztywno wyznaczonej listy płac. Koszty wsparcia rzeczoznawcy kształtowane są bezpośrednio przezsytuację oraz uzgadniane w cztery oczy pomiędzy ekspertem i kosztuje wycena nieruchomości? Przeciętny wydatek to:lokal mieszkalny – około 300-1000złbudynek mieszkalny – w granicach 500-1500złgrunt pod budowę to cena od 500 ceny, są kwotami przykładowymi, mogą się one zmienić z uwagi na rozpiętość czynności przeprowadzonychprzy wycenie co trzeba zwrócić uwagę – Wycena nieruchomości CiechanówNajważniejszą rzeczą, jaką trzeba rozważyć w trakcie samodzielnej wyceny nieruchomości, są zawyżonekwoty ogłoszeń w internecie. Ceny ofertowe, widoczne na portalach często nie są finalnymi kwotami transakcyjnymi. Jaka jest różnica? Kwota z ogłoszenia to taka, jaka jest widoczna na ofercie i której wymaga sprzedawca, z kolei cena notarialna jest kwotą, za którą faktycznie sprzedała się nieruchomość. Czasami jest to wynikiem błędnej wyceny nieruchomości Ciechanów, a czasem, z zostawienia miejsca na negocjacje. Rozbieżność pomiędzy tymi dwiema kwotami, to aż kilkadziesiąt tysięcy ceny nieruchomości. Czy wywiera to wpływ na samodzielną wycenę nieruchomości? Wykorzystując metodę porównawczą, podchodzimy do cen ogłoszeniowych, ponieważ nie mamy informacji w temacie cen notarialnych. To ma prawo sprawić, by nasza wycena nieruchomości online Ciechanów – byłaby nietrafiona. Drugą przeszkodą w indywidualnej wycenie nieruchomości Ciechanów może być brak dobrych ogłoszeń, do których możemy odnieść swoją nieruchomość. Najprawdopodobniej wycena nieruchomości Ciechanów, nie sprawiwiększych problemów, ponieważ ogłoszeń jest zazwyczaj wiele, tak analiza domu z działką,bywa trudniejsza. Problem opiera się na znalezieniu nieruchomości o podobnych parametrach oraz podobnej lokacji. Pamiętaj, aby przy wycenie nieruchomości, uważać na wartości świeżych ogłoszeń, ponieważ te sprzedane, być może nie będą aktualne do faktycznej sytuacji w analiza majątku, potrafi być problematyczna gdy czujemy się przyzwyczajeni do wycenianej nieruchomości. By utwierdzić się w przedsięwziętych kalkulacjach skontaktuj się z wyceny nieruchomości online za darmo w dokumenty są potrzebne aby przygotować prawidłową wycenę nieruchomości w mieście Ciechanów?Wycena nieruchomości Ciechanów – konieczne zaświadczeniaDo wykonania wyceny nieruchomości Ciechanów przez fachowca, wymagane jest przygotowanie kilku dokumentów, opisanych z księgi wieczystej lub aktu notarialnego;wypis z rejestru gruntów;zarys mapy ewidencyjnej;rzut lokalu;Bywa czasem, że nie posiadamy kompletu wypisanych dokumentów. W tym momencie trzeba pamiętać, iż rzeczoznawca majątkowy dysponuje legalnymi pozwoleniami, by samodzielnie zebraćwymaganą dokumentację, jedynie w oparciu o numer księgi wieczystej przedmiotu wyceny. Ta forma wsparcia związana jest z dodatkowymi opłatami. Operat szacunkowy w praktyce • Książka ☝ Darmowa dostawa z Allegro Smart! • Najwięcej ofert w jednym miejscu • Radość zakupów ⭐ 100% bezpieczeństwa dla każdej transakcji • Kup Teraz! • Oferta 14061316493 Książka Operat Szacunkowy w praktyce Bogusław Wieczorek Wydanie: październik 2018 r. Książka adresowana jest do adeptów oraz doświadczonych rzeczoznawców majątkowych. „Operat szacunkowy w praktyce” składa się z trzech części: - analizy zawartości każdego z elementów operatu szacunkowego, - prezentacji istotnych elementów „analizy i charakterystyki rynku nieruchomości” wraz z przykładami, - zestawienia wybranych problemów interpretacyjnych w praktyce wyceny nieruchomości. W opracowaniu wykorzystano ponad 30 orzeczeń sądowych, precyzujących zasady jednoznacznego postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach wywołujących kontrowersje środowiskowe. Książka zawiera zbiór rozwiązań warsztatowych, przydatnych w codziennej praktyce rzeczoznawcy majątkowego. 143 stron oprawa: miękka Rok wydania: 2018 Spis treści: 1. Obligatoryjne elementy operatu szacunkowego 2. Praktyczne aspekty warsztatu rzeczoznawcy majątkowego w świeĐtle ustawowych wymagań wobec treści operatu szacunkowego Wprowadzenie Treść poszczególnych rozdziałów operatu szacunkowego Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Określenie celu wyceny Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości w powiązaniu z celem wyceny Opis stanu nieruchomości Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości, z praktycznymi przykładami Zagadnienia merytoryczne Przykłady analizy i charakterystyki rynku nieruchomości A. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w kamienicach międzywojennych (podejście porównawcze) B. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w stanie developerskim (podejście porównawcze) C. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami biurowymi (podejście dochodowe) D. Analiza i charakterystyka rynku budowlanego (podejście kosztowe) E. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (podejście porównawcze) F. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami ośrodka wczasowego (podejście dochodowe, metoda zysków) G. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkiem pensjonatu (podejście porównawcze) H. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości wykorzystywanych na cele prowadzenia domów opieki dla osób w podeszłym wieku (podejście dochodowe, metoda zysków) I. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zalesienia (podejście dochodowe, metoda zysków, technika dyskontowania strumieni dochodów) Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania Podejście porównawcze Podejście dochodowe Podejście kosztowe Podejście mieszane Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem Przedstawienie toku obliczeń Przykłady uzasadnienia wyniku wyceny 3. Wybrane zagadnienia praktyczne, związane z przygotowaniem operatu szacunkowego Operat szacunkowy a ochrona danych osobowych Znaczenie mapy zasadniczej dla potrzeb ustalenia stanu fizycznego nieruchomości - przykład praktyczny Dostępne źródła danych o powierzchni użytkowej budynku na nieruchomościach porównawczych Udział w nieruchomości - cena, a wartość rynkowa, orzecznictwo Problematyka wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie dla potrzeb egzekucji cywilnej Budynek montowany do podłoża śrubami jako część składowa nieruchomości Trend czasowy Opłata adiacencka. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale Metoda wyceny gminnego ujęcia wody do celów kredytowych Stan zagospodarowania nieruchomości, a roszczenie o odszkodowanie z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Faktyczny sposób korzystania z nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Obszary ryzyka związane z kredytowaną nieruchomością Przegląd wybranego orzecznictwa, uchylającego decyzje ministra, wydane na podstawie rekomendacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych 4. Kryteria spójności i przejrzystości operatu szacunkowego Spis aktów prawnych Wycena podejście porównawcze. Podejście porównawczewedług art. 153 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość Egzamin pisemny to test wielokrotnego wyboru (może być więcej niż jedna poprawna odpowiedź – punkt otrzymasz tylko, gdy wskażesz wszystkie poprawne odpowiedzi na pytanie. Nie ma punktów cząstkowych ani punktów ujemnych). Na wypełnienie testu masz 90 minut – dokładnie 1 minuta na jedno pytanie, gdyż pytań w teście też jest 90. Egzamin pisemny zakończysz pozytywnie, jeżeli zdobędziesz co najmniej 65 punktów. UWAGA: Odpowiedzi na pytania są zgodne ze stanem prawnym na dzień egzaminu Kliknij poniższy przycisk aby rozpocząć test.

8.2. Operat szacunkowy wyceny nieruchomości 70 8.3. Cele sporządzania operatu szacunkowego 74 8.4. Opinia o wartości nieruchomości a operat szacunkowy 75 8.5. Podsumowanie 75 Literatura 76 CZĘŚĆ III. PODEJŚCIA I METODY W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI 78 9. Podejście porównawcze (Patrycja Kowalczyk-Rólczyńska, Anita Makowska) 80 9.1

Informator Kontakt Piotr Marczewski Godziny pracy Pon - Pt.: 07:30 - 15:30 Parkowanie Parking dla klientów Dojazd: Nasze biuro ma siedzibę obok targowiska miejskiego w Będzinie (budynek przy myjni samochodowej) Wycena nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy, to osoba, która posiada uprawnienia do określania wartości rzeczoznawcy majątkowego podlega całkowitej ochronie prawnej. Uprawnienia jakie nabyła dana osoba, skutkują wpisaniem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Rejestr ten prowadzony jest przez właściwe ministerstwo do spraw budownictwa. Rzeczoznawca ma prawo nie tylko do określania wartości nieruchomości, ale również do ustalania wartości maszyn oraz urządzeń, które są trwale związane z nieruchomością. Osoba, która jest rzeczoznawcą majątkowym ma swoje obowiązki, które musi przestrzegać i z których nie może się wycofać. Podczas wykonywania wyceny nieruchomości, może wybrać sobie jedną z pośród ustalonych metod. Jego zadaniem jest nie tylko określenie wartości nieruchomości, ale również ustala, jakie oraz komu przysługują prawa do własności danej nieruchomości. W momencie kiedy chcemy sprzedać nieruchomość, wiemy, że konieczne jest z naszej strony zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny nieruchomości. Przeprowadzając wycenę rzeczoznawca określa następujące wartości: rynkową nieruchomości, odtworzeniową nieruchomości, jak również katastralną nieruchomości. Wartość rynkowa określana jest dla nieruchomości, które mogą stać się przedmiotem obrotu. W tej kwestii wartość ma na celu określenie, przewidzenie ceny nieruchomości, jaka będzie możliwa do uzyskania na rynku. Druga wartość to odtworzeniowa nieruchomości. Ten rodzaj wartości określa się dla nieruchomości, które nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, również wtedy, kiedy wymagają tego przepisy szczególne. Jaka jest więc wartość tej nieruchomości? Mianowicie równa kosztom jej odtworzenia uwzględniając stopień jej zużycia. Ostatnia wartość nieruchomości, a mianowicie katastralna, jest ustalana dla tych nieruchomości, o których jest mowa w przepisach o podatkach od nieruchomości. Osobą uprawnioną do przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Podczas jej przeprowadzania, ma on prawo do podjęcia decyzji o odpowiednim sposobie podejścia do wyceny. Wybór wykonuje spośród czterech możliwych podejść wyceny. Wyróżniamy między innymi podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe, jak również i mieszane. Najczęściej podejmowane jest podejście porównawcze, która jak sama mówi porównuje różne nieruchomości o tej samej powierzchni. Podczas dokonywania wyceny tutaj należy wziąć pod uwagę kilka czynników, między innymi: rynek nieruchomości, wyposażenie, standard, jak również piętro, czy lokalizacja. Drugie podejście: dochodowe, stosowane jest tylko i wyłącznie wtedy, kiedy nieruchomość może przynieść dochód. Podejście kosztowe polega na określeniu wartości zakładając z góry, że wartość nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia. Należy wiedzieć, że każde z tych podejść posiada specyficzne metody oraz techniki, o wyborze których decyduje tylko i wyłącznie osoba uprawniona a więc rzeczoznawca majątkowy. Wszelkie pytania związane z działalnością firmy prosimy kierować do nas poprzez podane dane adresowe. Biuro Wycen MajątkowychDOBRE LOKUM ul. Brzozowicka 342-500 BĘDZIN+48 535 161 456

^{W uzasadnieniu podała, że nie doszło do zwiększenia wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, a sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy stanowi jedynie dokument prywatny, a ponadto operat nie zawiera bliższych danych nieruchomości przyjętych do porównania , co stanowi naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez} ^{Operat szacunkowy w praktyce + Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości - komplet 2 książekOperat szacunkowy w praktyceBogusław WieczorekWydanie: październik 2018 adresowana jest do adeptów oraz doświadczonych rzeczoznawców majątkowych.„Operat szacunkowy w praktyce” składa się z trzech części:W opracowaniu wykorzystano ponad 30 orzeczeń sądowych, precyzujących zasady jednoznacznego postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach wywołujących kontrowersje środowiskowe. Książka zawiera zbiór rozwiązań warsztatowych, przydatnych w codziennej praktyce rzeczoznawcy czytelnika:"książka powinna stać się lekturą każdego szanującego się rzeczoznawcy majątkowego z powodu przekazanej w książce ogromu wiedzy, jej systematyczności, przejrzystości i praktyczności (np. świetne analizy rynku i omówienie poszczególnych podejść w wycenie). Ta pozycja jest dla mnie WIELKĄ pomocą ponieważ po ponad pięciu latach pracy w banku przy weryfikacji operatów dla nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, sporządzanych dla celów zabezpieczenia wierzytelności przeszedłem właśnie na własną działalność jako rzeczoznawca, w tym jako biegły sądowy."143 stronoprawa: miękkaRok wydania: 2018- analizy zawartości każdego z elementów operatu szacunkowego,- prezentacji istotnych elementów „analizy i charakterystyki rynku nieruchomości” wraz z przykładami,- zestawienia wybranych problemów interpretacyjnych w praktyce wyceny Podejście kosztowe w wycenie nieruchomościWydanie IV, Warszawa, grudzień 2020Format – A5 – 200 stron,okładka miękka foliowanaPublikacja „Podeście kosztowe w wycenie nieruchomości” zawiera informacje dotyczące wycen nieruchomości w podejściu kosztowym, metodą koszów odtworzenia, techniką elementów scalonych, techniką szczegółową oraz techniką wskaźnikową, w tym także informacje związane z ustalaniem stopnia zużycia obiektów budowlanych dla potrzeb szacowania wartości części teoretycznej zamieszczono przykłady operatów szacunkowych sporządzonych w podejściu dochodowym, metodą kosztów odtworzenia, różnymi ukazania się III wydania „Podejścia kosztowego w wycenie nieruchomości” minęło pięć lat. Mimo, że nie zmieniła się metodologia opracowywania operatów w podejściu kosztowym przygotowaliśmy nowe wydanie uległy fragmenty aktów prawnych cytowane w części ogólnej, w której zebrano informacje dotyczące wycen nieruchomości w podejściu czterech dotychczas publikowanych przykładów operatów dodano przykład zawierający określenie wartości nakładów poniesionych na nieruchomość lokalową w oparciu o podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową. Wartość nakładów została określona na podstawie kosztów wykonania nakładów wycenionych w kosztorysie wykonanym w programie kosztorysowym. Kosztorys stanowi załącznik do przykładowego operatu szacunkowego}

Operat szacunkowy to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który przedstawia wartość nieruchomości na podstawie różnych czynników. Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia. Koszt operatu szacunkowego zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj nieruchomości, jej

Kupno mieszkania, to operacja finansowa, na której możemy bardzo dużo zaoszczędzić. Zwłaszcza wtedy, gdy dodatkowo posiłkujemy się kredytem hipotecznym. Operat ma tu kluczowe znaczenie. Operat, to obok naszej zdolności kredytowej, drugi z najważniejszych czynników wpływających na to, czy dostaniemy kredyt hipoteczny w pożądanej wysokości. A z tym różnie bywa, o czym przekonała się Monika – czytelniczka, której historię dzisiaj przytaczam. Dzisiaj opowiem o tym, dlaczego operat – czyli oficjalna, pełna wycena nieruchomości przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego – jest mieczem obosiecznym, który może działać na naszą korzyść lub przeciwko nam. Wytłumaczę, jak to się dzieje, że wycena z operatu może odbiegać od realnej wartości mieszkania. Podpowiem, jak mądrze korzystać z operatów i zdradzę także sposób pozwalający poznawać wycenę mieszkań bez konieczności płacenia rzeczoznawcy. Problem Moniki: zbyt niska wycena mieszkania Napisałem, że operat jest mieczem obosiecznym. I tak jak w przypadku każdego oręża, przed pójściem do boju wskazana jest najpierw nauka, jak z niego umiejętnie i mądrze korzystać. A niewiedza w tym przypadku może być bardzo bolesna, o czym przekonała się Monika – Czytelniczka bloga. Poniżej, za jej zgodą, publikuję naszą korespondencję. A w dalszej części artykułu uzupełnię to, co tak ładnie wypunktowała Monika. Hej, Przeglądałam ostatnio całą sekcję poświęconą zakupowi mieszkania. I patrząc z perspektywy osoby, która cały proces ma świeżo za sobą mogę powiedzieć, że brakuje tu jednego (przynajmniej dla mnie) – głębszego spojrzenia na operat szacunkowy. Dlaczego? Ano u mnie miało być gładko i prosto. I było. Szybka decyzja, oczywiście pozytywna, BIK A , zdolność ponad potrzeby, wszystko pięknie, tylko nie byłam świadoma tego, że jak kupuję mieszkanie kompletnie urządzone, to mam mały problem, bo operat jest na wartość nieruchomości, a ta jest dużo niższa niż cena transakcyjna. No i były schody, bo miałam kilka różnych wycen i dużo się przy okazji dowiedziałam. Sporo też na nie wydałam. Gdybym mogła cofnąć czas, to od tego zaczęłabym staranie się o kredyt, ale już ze świadomością, że nie będzie łatwo. Swoją drogą to nie jest tak, jak mi się kiedyś wydawało, że pan i władca rzeczoznawca stwierdza, ile na jego oko warte jest mieszkanie. On musi porównać ceny transakcyjne na rynku, a tak naprawdę nie ma wiedzy, z czego te pozostałe ceny wynikały. Mieszkanie mieszkaniu nierówne. Na to, jak ważny jest operat NIKT nie zwrócił mi uwagi. A to jego wartość wskazuje, ile mam wkładu własnego. Tzn. kupuję mieszkanie za 400 tys. zł, operat mam na 350 tys. zł, środki własne – 100 tys. zł – oznacza to, że nie mam 25% wkładu własnego, tylko 14,3%, bo 50 tys. zł ponad operat to dla banku nie jest wkład własny. Czyli przy takich parametrach czeka mnie jeszcze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego! Ja wiem, że może nie jest to powszechny problem przy zakupie mieszkania na kredyt, ale jednak istnieje, szczególnie, jak kupuje się wykończone mieszkanie. Dlatego chyba warto kiedyś o tym wspomnieć. Ja spodziewałabym się problemów ze zdolnością kredytową, a tymczasem wszystko rozbiło się o jakiś tam operat. Swoją drogą to słowo dotychczas kojarzyło mi się tylko z doborem próby (operat losowania). Zobaczcie, co się stało u Moniki: pomimo świetnej zdolności kredytowej, dobrego scoringu w BIK i przekonania o tym, że dysponuje dużym wkładem własnym, została brutalnie uświadomiona, że z perspektywy banku wygląda to inaczej. I dodatkowo musiała ponieść koszty związane z ubezpieczeniem kredytu ze względu na niski wkład własny. Warto przeczytać kolejny mail Moniki, w którym bardzo ładnie opisuje dodatkowe wątki związane z zakupem mieszkania. Hej, Moja specyficzna sytuacja polegała na tym, że kupiłam w pełni świadomie mieszkanie po generalnym remoncie z pełnym wyposażeniem. Mieszkanie w starym budownictwie. Generalny remont przeprowadzono 3 lata temu, nie pod wynajem/sprzedaż, a pod wyrafinowane gusta właścicieli – w dodatku w moim stylu. Wszystko poza murami nowe. W środku nie wygląda na lata ’80. Na dodatek nie miałam się do czego przyczepić. Taka okazja nie trafia się często. Wiedziałam, że w tych blokach mogę kupić mieszkanie tańsze o 1000 zł / m2, ale musiałabym zrobić remont. A remont to studnia bez dna. Początkowo miałam takie plany, bo nie wierzyłam, że znajdę coś, co mi w 100% będzie odpowiadać. Ale po znalezieniu tego mieszkania wiedziałam, że koszty remontu, wyposażenia, czasu, równoczesnego wynajmu innego lokum, użerania się z robotnikami, etc. zdecydowanie przewyższą te 1000 zł / m2. Ale do rzeczy… Dopiero po otrzymaniu pierwszego operatu dowiedziałam się, że wartość mieszkania to tylko wartość nieruchomości. Nawet meble w zabudowie czy gładź na ścianie specjalnie tej wartości nie podnoszą. I na dodatek mało w operacie subiektywnej opinii rzeczoznawcy – musi się odnieść do ostatnich cen transakcyjnych z danej spółdzielni mieszkaniowej bądź sąsiadującej. A nie ukrywajmy, takich mieszkań jak moje nie ma na pęczki. I skąd wiadomo, czy to tańsze było w takim stanie, jak moje? No nie wiadomo. Jednocześnie od każdego doradcy finansowego słyszałam, że jeszcze się z takim obniżeniem ceny transakcyjnej nie spotkał. Za to rzeczoznawcy mówili, że oni nie mogą więcej zrobić, bo ogranicza ich model na wyliczenie wartości nieruchomości. Za to prywatnie uważają, że nawet za dodatkowe 500 zł / m2 to mieszkanie jest warte swojej ceny. Nie wspomnę już o tym, że jeden z banków zasugerował, że chyba mam jakiś interes w kupnie za drogiego mieszkania, a oni mi mogą znaleźć tańsze, nawet podesłali ogłoszenia. To była tragikomedia. Kończąc… chodzi mi o to, że chociaż mało osób kupuje tak wykończone mieszkania, to jednak warto o takiej rzeczy wspomnieć. Przypadek rzadki, a jednak zaskakujący. Naprawdę, spodziewałam się już bardziej obniżenia mojej zdolności kredytowej czy problemów z negocjacją marży. A tu proszę, analiza techniczna… Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem Skąd bank wie ile warte jest mieszkanie? Mam nadzieję, że po przeczytaniu maila Moniki rozumiecie już, jak duże znaczenie dla banku ma wycena nieruchomości (nie musi to być tylko mieszkanie – to samo dotyczy domów i działek). A jedyną formalną formą wyceny jest właśnie operat szacunkowy (nazywany skrótowo operatem) opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego, którego ekspertyzy akceptowane są przez dany bank. “Rzeczoznawca majątkowy” to zawód regulowany, co oznacza, że osoba, która go wykonuje, musi mieć zdane stosowne egzaminy i formalnie nadane uprawnienia. Aktualna lista rzeczoznawców majątkowych znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Standardowo banki, przy przygotowywaniu wycen nieruchomości, posługują się “swoimi” rzeczoznawcami. Oczywiście nie są to rzeczoznawcy bankowi, tylko osoby z uprawnieniami rzeczoznawcy współpracujące z konkretnym bankiem. Pierwsza rzecz, którą warto wiedzieć, to że istnieje możliwość samodzielnego skorzystania z usług rzeczoznawcy. W tym przypadku to my zamawiamy operat, musimy ponieść koszty jego przygotowania, ale jednocześnie dokładnie wiemy, co się w tym operacie znalazło, zanim jeszcze zobaczy go bank. I możemy ewentualnie reagować, zanim będzie za późno! O dodatkowych korzyściach i możliwości współpracy z rzeczoznawcą, piszę w dalszej części artykułu. Jest jednak pewien minus: nie każdy rzeczoznawca jest akceptowany przez dany bank. Dlatego warto najpierw wydobyć z banków listę rzeczoznawców z naszego województwa, których ekspertyzy są akceptowane przez każdy z banków, do których planujemy złożyć wnioski kredytowe. Informacji takiej można też szukać w Internecie. Niektóre banki publikują takie listy. Warto też zapytać samego rzeczoznawcy, czy jego operaty akceptowane są, np. przez PKO BP. Oni doskonale to wiedzą 🙂 I od razu powiem, że rzeczoznawca musi też wiedzieć, do których banków będziemy występować o kredyt. Oprócz operatu przygotowuje on bowiem odpowiednie druki wymagane przez banki. Do czego bankowi potrzebny jest operat? Jest to podstawowy dokument mówiący jakim zabezpieczeniem (do jakiej kwoty) jest nieruchomość, na którą bank udziela nam kredytu. I tak jak zauważyła Monika – na nic zda się tłumaczenie, że mieszkanie pomalowane zostało złotą farbą i w ścianę łazienki wtopione zostały szmaragdy 😉 Rzeczoznawca określa wartość naszego mieszkania w odniesieniu do cen transakcyjnych innych, podobnych mieszkań w tej samej okolicy. A to potrafi zafałszować realną wartość mieszkania… zaraz do tego dojdziemy… Bank cenę z operatu traktuje jak świętość i to właśnie w oparciu o nią określa ile pieniędzy może nam pożyczyć. Najlepiej więc jeśli cena z operatu jest wyższa od ceny, za jaką kupiliśmy dane mieszkanie. Dlaczego? Bo będziemy wtedy mieli dodatkowy luksus sfinansowania tym kredytem, np. kosztów remontu mieszkania. A te ostatnie są już zazwyczaj określane przez bank “na oko” – na podstawie kosztorysu, który sami dostarczamy. Oczywiście ja jestem zwolennikiem kupowania za gotówkę wszystkiego, co ma nam służyć na cele własne (a nie inwestycja). Niemniej jednak doskonale rozumiem, że nie wszystkich na to stać. W takim przypadku tym bardziej warto dobrze postarać się negocjując cenę nabywanego mieszkania, a w negocjacjach tych także można posłużyć się wyceną rzeczoznawcy. Piszę o tym pod koniec artykułu. Jaki zapas założyć? Dobrze gdyby cena z operatu była przynajmniej o 10% wyższa od ceny transakcyjnej. Niestety łatwiej powiedzieć niż zrobić – zwłaszcza, gdy w grę wchodzą emocje… Sprawdź również: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca Jak tworzy się operat szacunkowy? Najczęstszym sposobem przygotowywania wyceny mieszkań przez rzeczoznawców majątkowych, jest “podejście porównawcze”. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca wyszukuje podobne transakcje sprzedaży nieruchomości i na podstawie cen transakcyjnych, czyli rzeczywistych cen po jakich nabyte zostały te inne nieruchomości, określa wartość analizowanego mieszkania. Podejście to szczegółowo opisane jest w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami: Art. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu tym rzeczoznawca może wybrać jedną z metod, w które dzisiaj nie będę się zagłębiał (metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statystycznej rynku). Istotny jest tu wniosek, że to jak zostanie określona wartość naszego mieszkania, w zdecydowanej większości zależy od cen sprzedaży innych, podobnych mieszkań w okolicy, a nie od tego co znajduje się w analizowanym mieszkaniu. Warto przypomnieć (szczegółowo mówiliśmy o tym z moim gościem w podcastach 003, 004 i 005), że rzeczoznawca ma prawnie zagwarantowany dostęp do informacji o cenach, w jakich kupowane są nieruchomości. Jest on więc doskonałym źródłem informacji pozwalającym samodzielnie zweryfikować, jak bardzo różnią się ceny transakcyjne od cen zawartych w ogłoszeniach. Co robi rzeczoznawca? W pierwszej kolejności określa “cechy” według których wyliczać będzie wartość naszego mieszkania oraz ich procentowy udział w wycenie. Tu mamy pierwszy obszar do negocjacji z rzeczoznawcą 🙂 Przykład poniżej: Ponadto wyszukuje, np. 20 transakcji, które on sam uznaje za reprezentatywne i wiarygodne. Na ich podstawie określa maksymalną i minimalną cenę za m2 powierzchni mieszkania. I tu od razu widać, że powinna nam się zapalić “czerwona lampka”, jeśli cena metra kwadratowego mieszkania, które planujemy kupić wyraźnie odbiega od średniej ceny. A dziać się tak może z kilku powodów. Jeden z przykładów podała Monika, czyli wyższy standard wyposażenia nabywanej nieruchomości. Innym powodem może być również sytuacja, w której ceny nieruchomości idą w górę. Wtedy może się okazać, że ceny transakcyjne, do których ma dostęp rzeczoznawca, są już “nieaktualne”. Że nie da się kupić już na rynku mieszkania w cenie, która obowiązywała, np. 3 miesiące wcześniej. A niestety rzeczoznawcy też ludzie i nie zawsze sięgają po najświeższe dane. Wymaga to bowiem ich osobistej wizyty w sądach lub spółdzielniach mieszkaniowych i “przekopania” treści aktów notarialnych. Następnie rzeczoznawca wybiera z listy wszystkich podanych transakcji, np. 3 które uzna za reprezentatywne (najwyższa cena m2, najniższa cena m2, średnia cena m2 w mieszkaniu zbliżonym do tego analizowanego). Każde z nich ocenia pod kątem cech przyjętych do oceny i na tej podstawie dokonuje poprawek kwotowych w cenie m2. Przykład na poniższym rysunku. A dalej to już czysta matematyka. Rzeczoznawca wylicza średnią cenę m2 po uwzględnieniu swoich poprawek kwotowych, przemnaża ją przez powierzchnię analizowanego mieszkania i otrzymuje oszacowanie wartości tego lokalu. Zauważcie, że to, jak mieszkanie jest wyposażone, nie miało w tej analizie żadnego znaczenia. Rzeczoznawca musi zawrzeć w ramach operatu fotografie mieszkania oraz jego okolicy, ale mają one jedynie charakter wizualizacji, np. pomagają potwierdzić czy uzasadnione będzie sfinansowanie przez bank kosztów remontu. Następnie, na podstawie zdjęć po remoncie, pracownik banku może stwierdzić, czy rzeczywiście stan mieszkania przed i po remoncie jest inny 🙂 Zobacz także: Q&A: Kupić mieszkanie czy wynajmować? – dylemat młodego człowieka Zamawiać operat samodzielnie czy przez bank? Co zrobić żeby nie obudzić się z “ręką w nocniku”? Najlepiej jak najwcześniej poznać szacunkową wartość kupowanego mieszkania – jeszcze zanim na poważnie przystąpimy do negocjacji ceny, czyli na długo przed szykowaniem się do złożenia wniosków kredytowych do banków. Na początku nie potrzebujemy jednak pełnego operatu. Za jego przygotowanie u rzeczoznawcy w Warszawie trzeba zapłacić około 500-600 zł. Zamiast niego możemy się z rzeczoznawcą umówić na przygotowanie uproszczonej wyceny mieszkania. Wystarczy uzgodnić, że zależy nam na przedstawieniu tabelki z cenami transakcyjnymi 20-30 podobnych mieszkań z okolicy. Ja za takie wyceny płaciłem 200-250 zł i otrzymywałem listę około 30-40 transakcji w ciągu 2–3 dni od złożenia zamówienia. Oszacowanie średniej ceny wykonywałem samodzielnie 🙂 Z rzeczoznawcą wykonującym takie szybkie wyceny, można się umówić, że gdy sfinalizujemy transakcję, to zamówimy również u niego pełny operat szacunkowy. Jako powracający klient zawsze możemy liczyć na nieco “ulgowe” traktowanie. Z mojej praktyki wynika, że wszelka pomoc rzeczoznawcy w jego pracy – procentuje. I warto być tu kreatywnym i otwartym. Przykładowo: jeśli zależy Ci na podbiciu ceny w ostatecznym operacie, to warto o tym od razu powiedzieć rzeczoznawcy. Warto też mu wskazać konkretne adresy, dla których powinien poszukać archiwalnych transakcji, np. tych bloków, w których ceny m2 mieszkania są z różnych powodów wyższe. Warto poprosić o przysłanie wersji roboczej operatu tylko po to, by zastanowić się czy nie da się nakłonić rzeczoznawcy do przyjęcia korzystniejszych proporcji cech mieszkania, które rzutują na wycenę. Elastyczny rzeczoznawca sam będzie wiedział o ile może podbić cenę w granicach rozsądku 🙂 I analogicznie w drugą stronę: może być tak, że będziemy chcieli wykorzystać operat jako argument negocjacyjny przy zakupie mieszkania. Warto o tym powiedzieć rzeczoznawcy, że operat taki nie trafi do banku i potrzebny nam jest w celu znalezienia minimalnej, racjonalnej ceny danej nieruchomości, gdyż zamierzamy aktywnie negocjować cenę ze sprzedającym. W takim przypadku może się okazać, że wycena jest o kilkadziesiąt tysięcy niższa – po prostu ze względu na przyjęcie innych kryteriów. Mam nadzieję, że potraficie już sobie odpowiedzieć na pytanie “czy warto samodzielnie wynająć rzeczoznawcę?”. Owszem – będziecie musieli pokryć koszt operatu, ale jest on znikomy przy skali oszczędności, jakie możecie dzięki niemu uzyskać. Jeśli wyceny dokonuje Wam rzeczoznawca przysłany przez bank, to zazwyczaj nawet nie zobaczycie operatu na oczy, a z samym rzeczoznawcą będziecie widzieli się przez chwilę, w której będzie fotografował mieszkanie. Najważniejsza część przedstawienia odbędzie się bez Waszego udziału – za spuszczoną kurtyną i bez Waszego wpływu na przebieg wydarzeń. Skąd wziąć bezpłatne wyceny? Jeśli mieszkacie w mieście, w którym jest duża płynność mieszkań, to istnieje sposób na to, aby poznać ceny transakcyjne bez konieczności ponoszenia kosztów rzeczoznawcy. Trzeba zainwestować jedynie swój czas. W każdym większym mieście odbywa się dużo licytacji komorniczych. Integralnym elementem takich licytacji jest możliwość zapoznania się z aktami sądowymi dotyczącymi postępowań komorniczych oraz treścią operatów, w których znajdują się wyceny licytowanych mieszkań. A w każdym takim operacie znajduje się… lista kilkudziesięciu transakcji, na podstawie których dokonano wyceny mieszkania. Nie trzeba brać udziału w licytacji. Wystarczy znać tylko numer sprawy lub spraw sądowych i udać się do sądu, który prowadzi tą sprawę i poprosić o możliwość wglądu w akta. W niektórych sądach w Warszawie takie akta udostępniane są na poczekaniu, a w innych trzeba poprosić o ich przygotowanie z wyprzedzeniem (najlepiej telefonicznie). W ten sposób za darmo można zdobyć całe listy cen transakcyjnych nie będąc rzeczoznawcą majątkowym 🙂 Ta metoda ma jednak jeden poważny minus: najczęściej operaty dołączone do akt sądowych są już “wiekowe” i może się okazać, że w chwili obecnej zawierają listę transakcji z 2012 roku. Nie zawsze jednak jest tak źle. Skąd czerpać wiedzę o zbliżających się licytacjach komorniczych? Najlepszym źródłem jest serwis na którym komornicy zobowiązani są publikować obwieszczenia o licytacjach. W każdym z takich obwieszczeń znajduje się numer postępowania komorniczego (nie zawsze jest sygnatura sprawy sądowej, więc trzeba się o nią dowiedzieć u komornika) oraz adres sądu, w którym będzie się odbywała licytacja. W tym samym sądzie znajdują się akta sprawy. Wycena jako oręż w negocjacjach ceny Z doświadczenia wiem, że na mieszkaniu można dużo przepłacić. Wiem też, że można na nim naprawdę dużo zaoszczędzić. W Warszawie mówimy o kwotach 5- lub 6-cyfrowych na jednym mieszkaniu. A jeśli dodatkowo mieszkanie finansowane jest kredytem hipotecznym, to w dużym uproszczeni można przyjąć, że każda wynegocjowana złotówka w cenie mieszkania przekłada się na 2 zł oszczędności uwzględniając koszty kredytu. Jeśli w przypadku kredytu na 30 lat oprocentowanego na 4,5%, znegocjujesz cenę mieszkania o 30 000 zł, to będziesz o 54 720 zł do przodu uwzględniając koszt odsetek. Ale żeby dobrze negocjować, to warto wiedzieć na czym się stoi i czy cena, której żąda sprzedający, jest ceną dobrą, średnią czy wysoką. Właśnie dlatego warto poznać prawdziwe ceny transakcyjne, a nie te które znajdują się w ogłoszeniach na portalach (ceny wywoławcze). Sama świadomość, jak duża może być odległość pomiędzy tymi cenami, pomoże nam odpowiednio przygotować się mentalnie do negocjacji. To nie jest artykuł o negocjowaniu. Chcę Wam tylko uzmysłowić, jak bardzo pomocne mogą być wyceny rzeczoznawców i jak wiele można stracić zaniedbując przygotowania do tej najważniejszej transakcji w życiu. Prawda jest taka, że na niczym w życiu nie oszczędzamy lub nie tracimy więcej, jak na zakupach mieszkania lub domu. No może wyjątkiem są samochody 😉 I już na koniec pokażę Wam jedną z analiz, którą kiedyś przeprowadziliśmy z Gabi. Pokazuje ona właśnie skalę rozbieżności pomiędzy cenami transakcyjnymi, a cenami zawartymi w ogłoszeniach sprzedaży. Różnice wynosiły od 0% do 38% ceny! Wszystkie ceny dotyczą tego samego rejonu warszawskiego Ursynowa, ale są na tyle stare, że można je uznać nieaktualne. Druga strona medalu Dzisiejszy artykuł pisałem z perspektywy osoby, która chce zakupić mieszkanie, ale wyceny są równie istotne dla sprzedających. Znając realną, aktualną wartość mieszkania oraz standardową zasadę “10% każdy spuszcza”, sprzedawca może dobrze ustawić cenę wyjściową. Mam nadzieję, że udało mi się Was przekonać, jak ważnym elementem w całym mieszkaniowym puzzle jest operat. A jeśli chcecie pogłębić swoją wiedzę w tym obszarze, to zachęcam do odwiedzenia sekcji “Zakup mieszkania krok po kroku”, w której w szczególności polecam podcasty o tematyce mieszkaniowej. A jeśli chcielibyście, abym opublikował całe przykładowe operaty, to napiszcie o tym w komentarzach 🙂 Dziękuję za uwagę, cierpliwość i życzę Ci miłej reszty dnia 🙂 Dokument PDF zawierający opis i oszacowanie nieruchomości położonej w Brzyscie, należącej do Grzegorza Woszczyny, który wystawił ją na przetarg. Zapoznaj się z szczegółami oferty i złoż swoją propozycję do 23.12.2020 r. Operat szacunkowy cena Cena operatu uzależniona jest przede wszystkim od rodzaju nieruchomości, która podlega wycenie. Średnie ceny kształtują się na poziomie od 500 do 700 zł w przypadku mieszkania bądź działki do około tysiąca złotych, jeżeli wyceniany jest nieduży dom jednorodzinny. Podejście dochodowe – metoda zysków – podstawy i omówienie zasady stosowania wraz z przykładem obliczeniowym w zakresie kapitalizacji prostej. 9.00 – 10.30. IX. Założenia, jako jeden z najważniejszych, przesądzający o końcowej wartości, elementów wyceny nieruchomości. X. Dyskusja – omówienie przypadków, z którymi Podejście porównawcze do wyceny gruntów niebędących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym Wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2014 r. I OSK 1056/13 TEZA 1.

Operat szacunkowy to dokument z wyceną nieruchomości. Operaty szacunkowe są sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych. Osoba mająca uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego może przedstawiać wiążące wyceny nieruchomości, czyli właśnie operaty szacunkowe. Operaty są wykorzystywane m.in. przy ocenie wartości nieruchomości na

Z3Nk2.